长春新房供应连跌4年!供不应求时代,竟在2022开启

2022-09-30       浏览次数:0

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 长春的新房越来越多吗?

恐怕你是对长春楼市有什么误解。

房子是不好卖,但不代表市场上的新房越来越多。

实际上,新房供应已经连续4年下跌。

长春新建商品住宅的供应面积,从2018年的1192万㎡历史最高点,降到了2022年1-8月的101万㎡。

但是,2022年1-8月的成交面积达到230万㎡,是供应的2.3倍!

长春楼市的供不应求阶段,竟然就突然在2022年开启。

上一次供应<成交的年代还是在2015年,此后,房价进入上行通道,涨到1万+。

没人敢说2022之后的房价会涨多少,但楼市触底难道还不明显吗?

之所以,今天想梳理一下长春楼市的真实现状。

是听到有人说房交会补贴不要着急抢,因为没那么多人买。

此前还有人说长春库存够卖3年,但可能他们连库存是啥,为啥是够卖3年而不是4年都不知道。

这些说法会让你感觉房子有的是,继续等会更合适,白白错过秋季房交会上车的机会。

那么问题来了,现在是买房的好时候吗?

房豹的主播们,几乎每天都会被问到这个问题。

但在2018年,很少有人问。

2018年8月,中海盛世城成交均价10544元/㎡,中海龙玺成交均价12083元/㎡。

2018年,北湾新城全年成交均价9963元/㎡。

2018年,北湖的商品住宅成交面积为185.5万㎡。

而今年1-7月份,长春商品住宅成交面积为185.8万㎡,只比2018年的北湖大概多卖了30套房子。

如今,北湖成了对购房者最友好的区域。

八九千的价格可以买到大牌房企的现房。

如果你恰好能符合长春市和北湖区的购房补贴最高标准,大概能省下17万元。

就这,你可能还是选择观望。

这种观望情绪,让人感觉楼市仿佛回到了2015年。

2015年,长春市商品住宅成交面积792.6万㎡ ,而供应面积仅有646万㎡,供需缺口达到了146.6万㎡。

但是在2014年,长春楼市却处于供大于求的行情,供应比成交多出了99.6万㎡。

土地供应也在萎缩,2015年,长春市经营性用地出让面积为155万㎡,还不到2014年的一半。

一年时间,供求逆转。

一年时间,经历什么?

2014年,长春房地产市场充满着悲观情绪。

2014年3月,房地 产报的春季房展会上,多家开发商不约而同打起了低首付。

没有人能看清,市场何时回暖,多数开发商都是打着以价换量的主意。

时至今日,很多人还记得2014年的中海3800……

2014年8月23日,早上7点多的时候,就有购房者陆陆续续走进长春国际会展中心。

8点半的时候,会场已坐下2000多人,准备参加中海寰宇天下的开盘选房。

9点,主持人宣布开盘正式开始,购房者们通过摇号的方式选房,当日成交超过1000套。

在2014年能如此出圈,很大原因就在于开盘起价仅有3800元/㎡!

尽管销售期仅剩下4个月,但中海寰宇天下仍卖成了2014年的长春销冠盘,成交1552套。

然而,这改变不了2014年的楼市,是近9年来成交最差的年份之一。

2014-2015年的楼市低谷,对应的是上一轮的楼市上涨。

2008年的4万亿和相关经济刺激政策,带来了随后几年的房地产市场上升行情。

2010年,长春市经营性用地出让面积高达951万㎡,这个数字仅次于卖地最多的2020年。

2011年9月,长春市商品住宅成交均价从2009年的3字头,涨到了7020元/㎡。

2011年,坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,楼市开始调控,以抑制房价快速上涨,此后的5年零2个月的时间,长春每月的商品住宅均价再没有超过7字头。

2012年,长春继续坚持房地产市场调控政策不动摇,调控政策再度升级,发布了长春历史上最严的限购令,长春户籍人口只能买两套房,而非长春户籍人口只能买一套房。

可能很多业内人士都忘记了,长春还曾出台过如此严格的限购政策。

直到2014年7月19日,长春才取消了限购政策。

2014年9月30日,央行放松首套房利率,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

彼时贷款买房的利息,和今年差不多。

但彼时的长春楼市已到了最低谷。

许多在2009年-2011年拿地的楼盘,没有挺过这轮调控,出现资金断裂,工地停工,项目延期交房,甚至烂尾。

2014-2015年停工烂尾的项目有圣海国际、万浦小镇、隆都翡翠湾二期、隆都世界湾、雍达华仁公馆、铖裕香榭湾、恒盛豪庭二期……

而楼市两级分化的现象,也不是只有2022年才存在,2014年更为明显。

刚需项目靠低价走量,而改善项目却保持着较高的成交价格。

前面说过,中海寰宇天下开盘起价3800元/㎡,而2014年的万科惠斯勒小镇成交均价在10940元/㎡,万科柏翠园的成交均价在15170元/㎡。

前几天,我在朋友圈看到万科惠斯勒小镇加推一栋小高层,起价七千多的毛坯房。

看看同样不好过的2014年,这个价格真香。

2022年,长春楼市又走到了一轮谷底。

我们先看一个图表,从上一个低谷到现在的低谷,这个大周期中长春供需情况如何呢?

如果从2014年算起,长春楼市整体是供不应求的,供应比成交少了209万㎡。

如果从2018年的供应高峰算起,则是供大于求的,供应比成交多了152万㎡。

这其中,大部分过多的供应来自于2018年,供应足足比成交多了245万㎡!此后3年,供求相对均衡。

我们看到的2022年楼市各区域销售冷热不均,实际在2018年已经留下伏笔,看下表。

2018年,供应和成交相差最大的区域就是北湖区,供大于求足足有84.3万㎡!

所以,北湖不是不够好,而是在房价最飘的年代,超需求供应了太多的房子。

没在上面这个表上的区呢?

南关、绿园、经开、汽开、朝阳,当年都是供不应求的区域。

2018-2019年,长春楼市成交达到了历史最高。

这也促成了2020-2021年,长春土地市场的火热。

2020年,长春市经营性用地成交面积1119.61万㎡,同比上涨61.21%,建筑面积2138.78万㎡,同比上涨60.28%。其中商住用地建筑面积1655.32万㎡,同比上涨29.69%。

2021年,尽管土地市场有所收缩,但是经营性用地成交面积也达到了915.82万㎡,建筑面积1658.96万㎡,其中商住用地建筑面积1439.57万㎡,这也是相当高的数字。

这两年的土地供应面积之大,也是有人说的库存够卖3年的原因。

但是,拿地不意味着马上形成新房库存,因为开发是有周期的,甚至有部分土地还没有开工。

这就造成了2022年上市的纯新盘并不多,不超过5个,创下历史新低。

2022年,土地市场极度收缩,1-8月仅成交了1宗住宅用地。

看到这,我们可以得出一个结论,楼市销售不好,不一定就代表着市场上的新房越来越多。

开发商也会控制施工量和上市量,反而可能像2015年,2022年,楼市迎来了一个供不应求的拐点。

这意味着,你之前看好的房子,不会一直等着你。

9月15日开始的秋季房交会,政府已经拿出了足够诚意,特别是在5个开发区买房,还有额外1.5万元补贴。

据说,有的区购房消费券已经紧张,如果你再等,可能不见得能薅到羊毛。

要不要在这样的时间,出手呢?

如果有买房需求的,我劝你别等了。

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