房天下搜房网:开发商要利润,业主要品质

2022-01-09      来源:房天下搜房网   浏览次数:165

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 房天下搜房网问杭州楼市有多卷?看业主众筹换立面!
房子还没到,外观就先管了。这两天,杭州正在出售新盘河语光年的准业主,在杭城引起了不小的震动。
消息显示,河语光年最后一期房屋尚未出售,前期业主纷纷填写问卷:截至1月4日下午的投票结果,真石漆升级为铝板的动议共获得442张赞成票和2张反对票。
新房的外观焦虑在杭州房地产市场迅速传播——河语光年刚刚提出了整形的想法,隔壁上河公元等新业主也准备进行众筹。
立面的医美风一路吹到杭州其他热门板块,如申花区在售的九龙仓天觉、市北区的滨江望涛月明、根北区的绿城潮听明月等。
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有点离谱!这是杭州楼市部分投资者浮躁情绪的反映,也是限价销售政策下质量等问题的反映,但很难实现。房地产业内人士表示。
真石漆换铝:好看之后有什么?
据杭州资深房地产专业人士方张杰介绍,立面从真石漆到干挂铝板,每平方米施工成本约为4.500元。此外,更换铝板还将涉及业主意愿、开发商谈判、审批环节、交货期等诸多问题。
花钱又费力,这么大动干戈,业主们想要什么?
好看是最直观的因素。从涂料到真石漆,再到干挂石,再到铝板,对应着住宅建筑立面的进化史。铝板的轻盈和现代感确实塑造了杭州很多面值的建筑。
就这样,一条看不见的房价鄙视链在立面的369等中逐渐形成。铝板房二手房价格更高,成为杭州业主心照不宣的潜规则。
至少,在上述行动的准业主看来,这一定是每户几万元,整套房子价值180万元的划算交易。这两天,我们组的准业主都在谈这件事。大部分人都表示愿意众筹。铝板立面的档次提高了,肯定会拉动房价。2021年上半年,在杭州拱墅区摇摆新盘的王女士表示,准业主已准备牵头讨论面值提升计划。
当然,也有购房者认为,决定房价的核心是政策、位置、学区等因素。换几块铝板可以拉动房价,这是个笑话。如果众筹的立面可以,那么众筹的高度。众筹装修。众筹园景观好吗?
律师:发起容易成行难。
法律没有禁止就是自由。准业主众筹改善社区外观似乎没有错。
然而,记者在采访中了解到,要给房地产看起来并不容易。从发起投票到筹集资金,从开发商同意到相关部门批准,从早期施工到后续维护,许多问题都考验着业主集体捍卫房价的决心。
浙江泽达律师事务所主要从事建筑工程领域的杨仙林律师告诉记者:这并不像他们(业主)想当然那么简单。有太多的链接和不确定性。
1.业主同意吗?
征得业主同意是众筹更换立面的第一步。
杨仙林告诉记者,《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》对业主大会的投票程序有规定,但众筹更换立面是一件新事物。无论是适用于参与业主持有的投票权超过一半还是物业管理区域内所有业主持有的投票权超过三分之二,都没有明确规定我认为我们可以适当参考安装电梯的案例,依法征得大多数业主的同意,并通过宣传、备案和行政审批程序。
杨仙林进一步区制定业主大会章程,然后按照章程投票。杨仙林进一步表示,但仍有一些业主坚决抵制或随后‘跳票’,真实情况会更加复杂。
2.开发商同意吗?
房地产开发包括规划许可、征地、勘察、设计、施工、监理、竣工、验收、备案等一系列流程。与开发商协商一致,是铝顺利挂的唯一途径。
但业主和开发商之间仍存在许多潜在的问题。例如,它对建筑设计负荷有影响吗?一旦交付延迟,责任在哪里?如果铝板的生产和施工工艺不达标,谁负责?如果后续铝损坏,谁将承担保修责任和维护费用?
杨仙林指出,这也涉及到开发商和施工单位的问题,包括在施工单位的总承包合同中,工程量增加;还是专业工程分包,引进其他施工企业?临时更换立面需要各单位的合作。例如,脚手架可能已被拆除,必须重新安装,这可能导致最终的修改成本远高于业主的预期。
3.管理部门同意吗?
最重要的是,这不是开发商和业主之间的简单决定,因为立面改造涉及到城市规划、建筑安全等问题,需要向相关规划部门重新备案和许可。
杨仙林认为,这也构成了立面整形的难点。
4.谁来管理资金管理?
筹集资金理论上属于建筑物及其附属设施的专项维护资金,因此在设立和使用上需要满足业主大会的筹集、审计、公开程序管理专用账户。整个过程的合规性和有效监督是一个新问题。另一位业内律师告诉记者,实际操作并不容易。
动机:业主市值管理
由于新房限价政策,开发商利润微薄甚至亏损,配置自然不高,质量问题逐渐暴露。另一方面,杭州核心地区房价大幅上涨,新房与周边二手房形成明显倒挂,导致新盘准业主预期较高。一家房地产企业的高管告诉记者,这种立面变化是投资者对房价预期的极端反映,类似于股市的市值管理。
据记者观察,近年来,杭州房地产市场业主自来卷的氛围越来越激烈。例如,未交付红盘业主众筹升级架空层和车库入口,政府立面铝板扩展。
据调查,早在2021年初,杭州江干区某小区业主就因为不愿意房价被隔壁小区比较,计划筹集2000万元升级立面。但到目前为止,还没有实质性的进展。
开发商想要利润,业主的主要质量,两者的需求在高地价和有限的价格模式下难以平衡,导致了许多问题。例如,滨荣府等中标率为个位数的红色磁盘,由于营销对立面材料的陈述与实际配置不一致,导致准业主提出异议,开发商承诺升级铝板。最近,大运桥西府、佳品等新板块的准业主也对立面的材料配置提出了异议。
房天下搜房网观察近两年杭州楼市,由于部分地区新房和二手房价格倒挂,杭州部分新房出现万人摇现象。2021年,杭州两次加大楼市调控政策,提高购房门槛,驱逐了一批投资者,但红盘抽奖热度依然居高不下。比如杭州市中心文辉板块热盘和品府,2021年三次售罄,整体中奖率仅为10%左右。
但事情正在改变。随着政策的不断增加,杭州非核心地区的房地产频繁流动,居高不下的二手房价格也呈现出量价下跌的趋势。我爱我家(3.260,0.03,0.93%)市场研究所的统计数据。2021年,杭州(含阜阳,不含临安,下同)二手房共交易7.92万套,是2016年以来交易量第二低的一年。
房地产专业人士方张杰预测,2022年,杭州房地产市场新房彩票和土地拍卖政策将继续优化调整,有利于自住和多子女家庭的政策倾斜。然而,房地产市场的结构性供需错位。自住承受能力与上市价格预期之间的矛盾将继续突出。
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