“最难熬时期正在过去”,房地产行业进入新发展时代

2022-01-06      来源:长春房地产   浏览次数:165

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 长春市房地产信息网对于房地产业来说,2021年是一个风云变幻的年份。
以往被誉为“高杠杆、高负债、高周转”的发展模式不再,房地产业进入一个新的发展时期。
一次又一次的“缩表”不免有阵痛,过去这一年,房地产行业经历了平静期,土地市场、新房市场乃至二手房市场都出现了不同程度的降温,集中供地中“流拍”的出现是一种必然的现象。
但是,房地产业从业人员也不应被悲观情绪所掩盖。虽然房地产业经历了波折,去金融化的预期依然存在,但未来行业将稳步前进也是社会各界的共识。继“一行两会”纷纷发声保持房地产行业平稳健康发展后,推动行业良性循环更是大势所趋。
虽然市场出现了下行的回调,商品房回归住宅属性,但房地产业在很多领域仍有开发机会。在房地产业告别了高增长、大浪之后,是基业长青的常胜冠军们站上舞台的辉煌时刻。
复苏
在抵押贷款、开发贷逐步回归正常的情况下,房地产业最艰难的时期已经过去,行业信心逐渐恢复。
积分比例
1月13日,中国人民银行官方微公布个人住房贷款的统计数据。
十一月底,个人住房贷款余额38.1万亿元,比十月份增加4013亿元,比十月份增加532亿元。
此外,住房贷款利率也迎来了微调。
根据贝壳研究机构的数据,贝壳研究院11月监测的100多个城市主流首套住房贷款利率为5.69%,较10月下降了4个基点,二套利率为5.96%,较前月回落3个基点。上个月的贷款平均周期是68天,比上个月减少了5天。
在放贷速度加快的同时,房地产企业的合理融资需求也在回应和满足。CNABS数据显示,2021年6-10月,接受度最高的房地产资产证券化产品月度增幅多达300亿元,11月单月增幅达2147亿元。
在这一驱动下,房地产业也出现了一些积极变化。1月21日,浙江杭州第三轮土地集中出让,35宗住宅用地全部成交,24个地块被封顶,总成交金额762.8亿元,成交楼面均价18333元/平方米,成交价69%。
在多个城市第二轮集中供地遇冷的背景下,杭州本轮土地拍卖给行业带来了一丝暖风,这一趋势也有望持续。上海中原市场分析师卢文曦分析认为,最近楼市暖风频起,信贷渠道松散,预售证发放加快,销售步伐加快。这增强了房企拿地的信心。其核心是集中供地降低出让门槛,为房企留下一定的盈利空间。
随地市回暖,购房者心态有所好转,成交端也迎来一定程度的止跌回升。
根据中指研究院的数据,1月至11月份,15个二手房成交面积为11034万平方米,同比增长3.2%,成交量自4月高峰后持续下滑,11月结束连跌态势,环比下降。
广东省住房政策研究中心主任李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时指出,在政策上存在纠偏,地产开发商的风险处置逐步明朗之后,很多购房者都会选择出手,特别是在前期很多需求受挫时,当这种需求被释放出来时,市场将会有一个持续缓慢反弹的过程。
中信证券陈聪,张全国银行在一份研报中指出,房地产业正常提供按揭,对合理住房需求的支撑,必将带动二手房市场的反弹,换房需求也进一步推动新房市场回归正常,从而使开发企业产生正向的现金流,有利于满足行业对发展企业的监管要求。2022年商品房销售预测比上年减少6.1%。
探路
在市场平稳运行的同时,也不应忽视,无论是城市与城市,还是企业与企业之间,分化的趋势仍将持续,并非每个人都拥有好的明天。业界一致认为,金融健康、发展稳健的龙头企业,如碧桂园、万科、保利、中海等仍具有相当竞争力,而过去靠举债扩张的黑马,或许会走向落寞。
这种转变也可以从最近的投资中感受到。举例来说,据克而瑞统计,保利发展在2021年11月拟发行并注册的已发行融资规模已达248亿元,这些措施包括成功发行价值50亿元的两个中期票据,发布了不超过98亿元的公司债计划和100亿元住房租赁资产支持证券产品的发行计划。
这个周期的地产行业轮动中,一部分“小而美”,那些深耕区域的房企也有机会获得新的发展机遇。中信证券预计,本轮市场集中程度下降,相对受益的应是最具成长性的项目公司,而此类公司罕见。对未来信用债市场影响最大的是未来无法进入小企业。它预期大型私营企业的市占率将大幅下降。这类企业的市场份额将被当地企业取代。
事实上,在传统领域之外,房地产业中还有很多蓝海有待挖掘。
近日,王蒙徽在接受新华社记者采访时说,我国城市发展进入了一个重要时期,城市发展进入了一个重要阶段,城镇开发建设由注重规模扩张向注重质量效益转变,由大规模的增量建设转向存量的增加和增量的结构调整并重,原来的制度、政策体系已经不能适应高质量发展的要求。
""各地要大胆实践,根据各地的实际情况,加以推广,加速形成一套适合大容量存量、高质量改造的城市发展建设体制机制,以及相应的财政、财政、财税、国土政策等制度,推进了城市更新行动的实施,让市民在城市生活更加便捷、舒适、美好。"王蒙徽说。
这说明,大容量存量提升改造将是今后发展的新方向。与以往在城市更新领域进行大拆大建的做法不同,存量房改造将是一门更加注重经营的课程,房地产企业如何回答这道题,将更多地看到功力。
除此之外,随着REITs在中国的不断使用,商业地产、长租公寓等经营性业务也有望成为房地产企业的重要护城河。东方金诚首席分析师徐承远分析,传统上,房地产开发企业的经营模式是在拿地后开发与销售。租赁资产证券化,例如REITs产品,通过拥有房地产,可持续经营收益。长春市房地产信息网在房地产资产证券化的背景下,随着市场的扩张,房地产资产证券化可以带动ABS基础资产的不断丰富,比如长租公寓领域、家居广场。
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